СТРАСТИ ПО АРЕНДЕ
Всю прошлую неделю с 11-го по 17-е с перерывами на атмосферные
осадки возле здания Президиума СО РАН небольшая группа людей за
разборным пластмассовым столиком лазурного цвета пыталась
организовать сбор подписей против повышения ставок на аренду
помещений в Академгородке. Называлось это мероприятие
пикетированием и привлечь к нему первоначально планировалось до
50-ти человек, но никак не собиралось больше семи даже с учетом
милиционера, охранявшего общественный порядок по долгу службы. Из
чувства врожденного любопытства и отчасти человеколюбия подошел к
пикетчикам и автор этих строк, получил в руки номер газеты
«Социалист» с изложением сути претензий и, ознакомившись с ними,
отправился за разъяснениями к ответственному специалисту. О
политике Сибирского отделения в области арендных отношений и,
несколько шире, управления и использования закрепленного
за СО РАН федерального имущества рассказывает заместитель управляющего
делами СО РАН по вопросам инвестиций и предпринимательской
деятельности Алексей ШВЕЦОВ.
— Алексей Геннадьевич, чем вызвано повышение арендных ставок,
инициировавшее столь нетрадиционную реакцию?
— Сегодня, в условиях категорического недофинансирования науки
Сибирское отделение пополняет свой бюджет за счет
предпринимательской и арендной деятельности, и пополняет
значительно. Уже полтора года мы платим налог на недвижимость,
начинаем платить налог на землю. Все эти расходы необходимо
компенсировать.
Сибирское отделение всегда было хозяином в Академгородке: следило
здесь за инженерно-техническими коммуникациями, зданиями и
сооружениями, организовывало снабжение и соцкультбыт. Так было и
в советское время, и сейчас. Просто сегодня мы оставили себе
единственный инструмент — аренду. Все остальное определяет
рынок. В настоящее время от этих дополнительных средств мы
отказаться не можем без того, чтобы серьезно не пострадала
инфраструктура Академгородка.
— Люди, протестующие против «варварского деструктивного
повышения арендной платы в разы» мотивируют свою позицию тем, что
ставки и до повышения были слишком высоки. Можно ли сравнить их с
ценами по другим районам Новосибирска?
— На сегодняшний день по складским и производственным помещениям
арендные ставки в Академгородке в целом соответствуют рыночным,
т.е. средним по городу. Что касается торговых и офисных
площадей, наши ставки значительно ниже среднегородских: в 5-7 раз
по сравнению с центром, в 2-3 раза с близкими к центру районами,
такими как Октябрьский. Мы специально заказывали анализ арендных
ставок по Новосибирску, чтобы оценить, как нам встроиться в эту
систему. Независимые оценщики, сопоставив уровень доходов
населения, уровень занятости и т. п. предложили нам
ориентироваться на Дзержинский район. Конечно, лучше всего было бы
ориентироваться на себя. Но сегодня в Советском районе
реального рынка недвижимости не существует, поэтому нужно
ориентироваться на некую среду, где уже существует коммерческая
купля-продажа и аренда помещений. В результате проведенного
анализа выяснилось, что наши ставки по торговым и офисным
помещениям чрезвычайно низки, и их надо поднимать в 2-2,5 раза,
чтобы привести в соответствие с рыночными.
Поэтому введено в действие постановление Президиума СО РАН,
регламентирующее весь спектр арендных отношений. Новый порядок
введен для всех регионов, где располагаются научные центры
Сибирского отделения. В этом документе четко прописаны все
механизмы определения арендных ставок.
Первый из них — по результатам торгов методом состязательности.
С рыночной точки зрения это самая справедливая форма, однако,
достаточно долгая, затратная и в ряде случаев просто
нерациональная (для самых мелких объектов, например).
Второй способ — независимая рыночная оценка, о которой мы уже
говорили. Ее проводит лицензированная оценочная организация, к
которой СО РАН не имеет никакого отношения. Арендаторам, которые
вложили в ремонт помещений сумму, превосходящую размер годовой
ставки, предоставляется возможность заключить долгосрочный
договор аренды без выставления помещения на торги. В этом случае
арендная плата выставляется как раз по результатам независимой
оценки.
Наконец, в тех случаях, когда идет речь о специальных объектах,
оценка производится по методике, установленной для ННЦ
администрацией Новосибирской области, для других научных
центров — администрациями соответствующих регионов. По этой методике
будет посчитана арендная плата для образовательных, религиозных,
спортивных организаций, государственных и муниципальных
учреждений, арендующих помещения у СО РАН. Есть предприятия,
расположенные в жилом фонде. К этой категории мы подошли
достаточно мягко, потому что понимаем, что в ближайшее время эти
элементы общей долевой собственности перейдут в ведение ТСЖ.
Такова общая концепция. По первым 50-ти объектам отчеты
независимого оценщика уже получены. Начинается череда
перезаключений договоров. В конце концов, арендные ставки будут
приведены в соответствие с рыночными реалиями.
— А что можно ответить на претензии конкретного предпринимателя
по поводу повышения платы на 375 % за год?
— Ноль можно умножать на сколько угодно, получая в итоге тот же
ноль. Сумму, близкую к нулю, также можно умножать без
катастрофических последствий. Арендная плата, которую
устанавливает Сибирское отделение, складывается из трех
слагаемых: ренты государству, платы за землю и коммунальные
услуги. Для конкретной торговой точки, владелец которой стал
заводилой протестного мероприятия, плата была поднята до 160 руб.
в месяц за квадратный метр. Это все равно до смешного мало,
поскольку цены за аренду торговых площадей составляют
300-350 руб. в суперотдаленных местах. Между прочим, предприниматели,
работающие и в городе, и в Академгородке, к повышению ставок
отнеслись спокойно, потому что им есть с чем сравнивать. Может
быть, вместо того, чтобы митинговать, надо просто сосредоточить
свои усилия на более эффективном ведении бизнеса?
— Еще один конкретный вопрос. Как можно прокомментировать
заявление газеты «Социалист» о претензиях Горкомзема к ряду
предпринимателей, арендующих объекты у Сибирского отделения, по
поводу якобы незаконного пользования земельными участками?
— На самом деле проблемы нет — есть недорешенность вопроса.
Комитет по земельным ресурсам настаивает (действительно, в
соответствии с законодательством), чтобы до тех пор, пока не
произведено и не утверждено всеми документами разграничение
федеральных и муниципальных земель, всеми участками распоряжался
муниципалитет. Муниципалитет должен получать доход от этой земли.
Когда на специальном совещании с участием администрации района,
мэрии, Агентства по имуществу и Управления делами СО РАН ситуация
была подробно проанализирована, выяснилось, что с финансовой
точки зрения все платежи поступают по адресу — просто арендаторы
платят за пользование земельными участками нам, а мы — муниципалитету,
который никаких убытков не несет. После этого
совещания все претензии были сняты. В настоящее время проводится
большая работа по завершению размежевания, и тогда вопрос будет
закрыт окончательно.
— Наконец, последний вопрос, более общего порядка. По-видимому,
дело идет к тому, что Академия наук должна будет избавляться от
всего соцкультбыта. Какие-то планы по этому поводу уже есть?
— Я думаю, сначала надо определиться с тем, как будет
реформирована сама наука. Если наука будет реформирована
достойно, если она будет получать достаточное бюджетное
финансирование, если будут установлены четкие и понятные правила
игры — конечно, не дело науки заниматься арендой или чем-то
подобным. Если реформирование произойдет правильным образом,
можно будет говорить о том, что есть смысл от непрофильных
активов и Академию наук, и Сибирское отделение освободить.
Пока же отказаться от этой деятельности мы не можем.
Беседовал
Юрий Плотников, «НВС»
стр. 9
|
