О ПРОБЛЕМАХ УПРАВЛЕНИЯ
ИМУЩЕСТВЕННЫМ КОМПЛЕКСОМ
И ЗЕМЛЕЙ В ННЦ СО
РАН
Выступление директора Сибирского филиала Агентства по управлению
имуществом РАН В.Юрченко на Общем собрании Новосибирского
научного центра СО РАН 21 ноября 2002 года.
В настоящем выступлении делается попытка обозначить проблемы
имущественного и земельного комплексов Новосибирского научного
центра прежде всего с точки зрения интересов Российской
Федерации, но в твердой уверенности, что интересы Российской
академии наук в целом — это интересы государства российского в
лучшем смысле этого слова.
Прежде всего я хотел бы очень коротко обозначить основные
правовые акты, которыми регулируются в настоящее время
имущественные и земельные отношения в Российской академии наук,
то есть, в каком правовом пространстве мы сегодня работаем:
1. Постановление Верховного Совета РСФСР от 27 декабря 1991 г.
N 3020-1 "О разграничении государственной собственности в
Российской Федерации...".
2. Постановление Верховного Совета РФ от 1 апреля 1993 г.
N 4729-1 "О Российской академии наук".
3. Федеральный закон "О науке и государственной
научно-технической политике" от 23 августа 1996 г. с дополнениями
от 19 июля 1998 г.
4. Земельный кодекс РФ от 25.10.2001 г. 136-ФЗ (вступил в
действие 25.10.2001 г. N 137-ФЗ).
5. Федеральный закон "О разграничении государственной
собственности на землю" (вступил в действие 17 января 2002 г.).
Ну и, конечно, местное законодательство и правила городского
общежития.
Кроме того полезно договориться об используемых терминах.
Вещные права: собственность; хозяйственное ведение (предприятие);
оперативное управление (учреждение).
Виды собственности: федеральная (государственная); субъектов
федерации (государственная); муниципальная; частная.
Постановление ВС РСФСР N 3020-1 "О разграничении
государственной собственности..." установило, что "Объекты
государственной собственности, указанные в Приложении 1 к
настоящему Постановлению, независимо от того, на чьем балансе они
находятся, и от ведомственной подчиненности предприятий,
относятся исключительно к федеральной собственности".
В августе 1996 года Федеральным Законом "О науке и
государственной научно-технической политике" за всем имуществом
Российской академии наук был окончательно и однозначно закреплен
статус федеральной собственности, а Академия наук была наделена
"правом владения, пользования и распоряжения" этим имуществом. В
июле 1998 года в Закон были внесены изменения, которые
конкретизировали это право и позволили учреждениям Российской
академии наук самостоятельно использовать арендную плату для
содержания и развития своей научно-производственной базы.
По состоянию на 1 ноября 2002 года на балансах организаций ННЦ СО
РАН учтено около 1,5 тыс. объектов недвижимости, в том числе 394
жилых здания. Общая площадь объектов недвижимости за исключением
жилых составляет 1,2 млн кв. м балансовой стоимостью 2,3 млрд
руб. Кроме того, за организациями ННЦ СО РАН числятся 28 объектов
незавершенного строительства разной степени готовности общей
стоимостью 520 млн руб. в текущих ценах.
Сразу же и обозначу одну из основных проблем имущественного
комплекса: на данный момент только на 58 объектов недвижимости
оформлены новые паспорта БТИ и эти объекты закреплены приказами
Сибирского филиала Агентства по управлению имуществом РАН за
организациями ННЦ СО РАН на праве оперативного управления. Из них
право оперативного управления зарегистрировали только 4
организации и всего на 12 объектов (!).
В соответствии с Федеральным Законом "О государственной
регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"
свидетельство о регистрации права является единственным
доказательством, подтверждающим наличие этого права. По букве
закона правообладатель не имеет права вводить в хозяйственный
оборот имущество, права на которое не зарегистрированы. Есть
вероятность, что рано или поздно мы не сможет вообще сдавать в
аренду незарегистрированные объекты (сейчас, не регистрируя
сделку, можем сдавать недвижимое имущество лишь на срок менее
года) и лишимся дополнительного финансирования за счет аренды.
В целом по ННЦ сдается в аренду 200 тыс. кв м временно
неиспользуемых нежилых помещений или 17% от общей площади.
Фактически полученная в 2002 году арендная плата составила 73,7
млн руб., что на 24,2 млн руб. больше, чем за такой же период в
предыдущем году.
В связи с постоянно растущим спросом на нежилые помещения в
Академгородке, особенно в верхней зоне, вводится в практику
проведение публичных конкурсов на право аренды помещений,
привлекательных для предпринимателей, с целью решения
определенных социальных задач и одновременно получения более
высокой арендной платы. Разработано временное положение о
конкурсе, объявление публикуется в газете "Навигатор". В условия
конкурса включаются такие требования, как обеспечение заданного
профиля деятельности, проведение капитального ремонта и
благоустройства прилегающей территории, определенный размер
арендной ставки, иногда — погашение долгов предыдущего
арендатора и т.д. Пока небольшая практика проведения таких
конкурсов с участием представителей администрации Советского
района показала интерес коммерческих структур и перспективность
такой формы работы.
К сожалению, иногда администрация района пытается оказать такое
влияние на управление федеральной собственностью, что это выходит
за пределы ее полномочий. Конечно, осуществление многих видов
деятельности на территории населенного пункта регламентируется и
должно регламентироваться целым рядом градостроительных норм:
архитектурных, санитарных, пожарных, экологических и т.д. И для
этого существуют соответствующие органы, которые должны
контролировать соблюдение этих норм, а при их нарушении —
применять соответствующие санкции. Но принятие решения о
возможности сдачи в аренду помещений в объектах федеральной
собственности вне компетенции муниципальных властей.
Мало этого. У нас появилась и "решительно" заявляет о себе еще
одна "власть": территориальное общественное самоуправление.
Недавно, ссылаясь на Конституцию и на законодательство
Новосибирской области, Совет ТОС верхней зоны Академгородка
категорически потребовал согласовывать с ним все договоры аренды
федерального имущества и земельных участков, закрепленных за
Сибирским отделением РАН.
Как можно принимать всерьез эти потуги, если энтузиасты
территориального общественного самоуправления не удосужились даже
внимательно прочитать документы, на которые ссылаются. Ведь ни в
Конституции, ни в законе НСО нет и упоминания о "территориальном
общественном самоуправлении". А "местное" самоуправление — оно
уже существует. Это городской совет, мэрия и администрации
городских районов.
Как воспринимать руководителей ТОС "нижней зоны", если они около
года назад на уровне города и области обвинили Сибирское
отделение в том, что оно способствует насаждению "тлетворного
влияния запада": размещению на территории района неправославных
конфессий. Обвинили, не подумав навести справки: чьи здания и у
кого приобрели лютеране для размещения своего религиозного
центра. В общем, это уже классика КВН: партия, дай порулить!!!
И еще одну имущественную проблему, тесно примыкающую к
вышеизложенному, я хотел бы затронуть. Существует довольно
стабильный поток звонков и даже коллективных писем, протестующих
против размещения арендаторов в нежилых помещениях жилых домов.
Зачастую люди ссылаются на свое право собственности. Короче,
ссылаются на права и не вспоминают про обязанности. Так вот, пока
эти дома в целом содержит и обслуживает Сибирское отделение в
лице своего Жилищно-коммунального хозяйства (и, как известно,
содержит лучше, чем в среднем по городу), не получая в полной
мере на это ни от жильцов, ни от государства, то и извлекать
дополнительные средства от аренды на содержание этого жилищного
фонда будет Сибирское отделение. Конечно, при полном соблюдении
всех норм и правил. Как только компетентными органами будет
зафиксировано нарушение, арендные отношения будут прекращаться.
А если граждане сочтут возможным отказаться от услуг ЖКХ и
принять на себя всю ответственность за содержание дома или
комплекса домов, то законодательство и Сибирское отделение будут
только приветствовать это. Пожалуйста, формируйте кондоминиум, в
состав которого кроме объектов недвижимости войдет и
соответствующий земельный участок, создавайте товарищество
собственников жилья и хозяйствуйте на здоровье себе и на зависть
соседям.
Четыре года назад Сибирское отделение в связи с полным
отсутствием средств федерального бюджета на поддержание
инфраструктуры ННЦ передало на баланс города все дороги
Академгородка за исключением внутриквартальных. Передало вместе с
материально-производственной базой, обслуживающей эти объекты.
Одновременно была предпринята попытка оформить передачу этих
федеральных объектов недвижимости в муниципальную собственность.
До логического конца эту акцию довести не удалось, т.е. не было
издано соответствующего распоряжения Правительства РФ. Но, может
быть, это и к лучшему. Сегодня все мы видим, в каком состоянии
находятся дороги ННЦ. Конечно, мы сэкономили 3--4 млн рублей в
год. Но каков результат? Не исключаю, что того же можно было бы
ожидать при передаче городу жилого фонда. Однако, мало этого:
передача объектов недвижимости автоматически влечет за собой и
передачу соответствующих земельных участков. А в случае с
дорогами это означает расчленение пока еще единой (с
определенными изъятиями) территории Академгородка.
В настоящее время с мэрией достигнуто соглашение о возвращении
дорог на баланс Сибирского отделения. При этом СО РАН берет на
себя капитальный ремонт дорог, а текущее содержание и
эксплуатация остаются за муниципальными организациями.
Оформление правоустанавливающих документов на территорию ННЦ СО
РАН было начато еще в 1993 году на основании Постановления
Верховного совета Российской Федерации. Уже тогда предпринимались
попытки расчленить территорию Академгородка и оформлять права
землепользования отдельно для каждой организации, входящей в
состав ННЦ, ограничивая размеры закрепляемых участков только
площадью, непосредственно занятой объектами недвижимости,
учтенными на балансе конкретной организации. Руководство
Сибирского отделения выступило категорически против такого
подхода. В августе 1994 г. при непосредственном содействии мэра
города В.Толоконского был получен Государственный акт на основной
земельный участок, занимаемый Сибирским отделением РАН в
Советском районе города Новосибирска в пределах установленных
границ общей площадью 1887 га. В дальнейшем практически все
наиболее значимые земельные участки в городской черте и в
окрестностях города оформлялись непосредственно на Сибирское
отделение РАН как на юридическое лицо.
Параллельно с городскими землями оформлялись документы на
земельные участки в Новосибирском сельском районе, Искитимском
районе.
Достаточно длительное время Сибирское отделение на основании
вышеприведенного Постановления Верховного Совета имело
возможность с определенной эффективностью использовать земельные
участки, предоставленные ему в постоянное бессрочное пользование.
На конец 2001 года в ННЦ действовало 183 договора аренды
земельных участков. Общая площадь сдаваемых в аренду участков —
около 10 га. Получение денег — не самоцель. Прежде всего — это
организация цивилизованного пользования земельным ресурсом
Сибирского отделения.
Сибирское отделение, как, впрочем, и другие землепользователи,
никогда не имело права продавать землю. Но соответствующим
образом оцененное право пользования нашими земельными участками в
качестве вклада в долевой строительство капитальных объектов мы
иногда вносили. Примером такого долевого участия является
строительство АЗС на ул. Российской, где доля Сибирского
отделения составила 30%.
Другой пример взаимовыгодного сотрудничества на таких же
условиях — строительство жилого дома на ул. Ильича, где Сибирское
отделение получит 25% квартир бесплатно и 15% — по
себестоимости.
Однако, с момента принятия нового Земельного кодекса (25 октября
2001 года) сдача земли в аренду становится невозможной. Кодекс
прямо запрещает юридическим лицам, обладающим правом постоянного
пользования земельным участком, распоряжаться этим участком, в
т.ч. сдавать в аренду.
Новые договоры аренды земельных участков более не заключаются. В
настоящее время продолжают действовать около 150 договоров,
заключенных до принятия Земельного кодекса.
Утрачена также возможность использовать право пользования землей
в качестве вклада в договоры долевого участия на достройку
объектов, незавершенных строительством, или реконструкцию уже
существующих, но требующих капитального ремонта зданий, в
качестве вклада в уставные капиталы хозяйственных обществ.
Государство в 2000 году "осознало", что объект недвижимости и
земельный участок, на котором этот объект расположен, с
экономической, да и с правовой точки зрения являются единым
целым. Функции управления и распоряжения земельными ресурсами в
настоящее время переданы Министерству имущественных отношений.
В январе этого года вступил в действие подготовленный
Минимуществом Федеральный Закон "О разграничении прав
государственной собственности на землю", на основании которого
произойдет разделение земель, до настоящего времени находящихся,
если можно так сказать, в общей государственной собственности, на
земли федеральные, земли субъектов Федерации и муниципальные
земли. Исходя из норм этого закона, по предварительным прикидкам
в черте города Новосибирска в муниципальной собственности
останется меньше половины площадей. В частности, все земли,
закрепленные за Сибирским отделением РАН и входящими в его состав
организациями, должны получить статус федеральной собственности.
Предвидя предстоящее разграничение, муниципальные власти и власти
субъектов Федерации сегодня предпринимают активные действия по
изъятию из пользования федеральных организаций и переводу под
свою юрисдикцию возможно большего количества земель. И это
нормальная позиция хозяйствующего субъекта. Только нужно
разделять сиюминутные фактические выгоды и стратегические
государственные интересы. В частности, мэрия Новосибирска без
согласования с землепользователем издала постановление о
проведении сплошной инвентаризации земель, закрепленных за
Сибирским отделением РАН на праве постоянного пользования, и
выделила на эти цели около 2,5 млн руб. Правда, в настоящее время
достигнут компромисс, состояний в том, что эта инвентаризация
будет направлена только на уточнение внешних границ земель ННЦ и
на определение границ земельных участков, которые заняты
объектами недвижимости, не принадлежащими организациям СО РАН.
В этих условиях любые нарушения земельного законодательства со
стороны Сибирского отделения, все случаи предоставления земельных
участков третьим лицам под строительство капитальных объектов
чреваты возможностью изъятия этих участков, как используемых не
по целевому назначению. Следовательно, до того момента, пока не
завершится процесс разграничения государственной собственности на
землю (хотя бы в отношении земель Сибирского отделения РАН),
любые манипуляции с земельным ресурсом явно нецелесообразны, за
исключением, может быть, решения конкретных, неотложных вопросов
жизнеобеспечения Академгородка. И то, в обязательном порядке
заказчиком строительства должно выступать Сибирское отделение РАН
в лице УКСа или другой организации, имеющей соответствующую
лицензию.
Надо сказать, что именно сейчас, в этот переходной период,
появилось особенно много желающих "облагодетельствовать" СО РАН и
всех жителей Академгородка благоустройством пустырей в обмен на
возможность строительства на территории ННЦ чисто коммерческих
объектов индустрии развлечений. Полагаю, что сегодня если и
использовать такой невосполнимый ресурс как земля, то для
реализации прежде всего проектов, представляющих практический
интерес и для развития ННЦ, и для города, и для области. В
частности, идея строительства в Академгородке конгресс-центра
полностью удовлетворяет этим условиям и стратегическим задачам.
Таким образом, на данный момент в сфере землепользования основной
задачей Сибирского отделения и входящих в его состав организаций
является завершение оформления, а в некоторых случаях —
обновление правоустанавливающих документов на закрепленные за
ними земельные участки и предоставление необходимых данных для
включения этих участков в состав федеральных земель.
стр. 4
| 
